Question 1

È davvero un’intelligenza artificiale a parlare con i miei ospiti?

Accepted Answer

Sì, e lo diciamo anche a loro: Clara si presenta sempre come assistente IA e non finge mai di essere una persona. Risponde subito, 24 ore su 24, in qualsiasi lingua — più di quanto riesca qualsiasi squadra umana alle tre del mattino. Ciò che è delicato, insolito o sensibile passa a una persona della nostra squadra, e per gli incidenti urgenti c’è sempre qualcuno al telefono, a qualsiasi ora. L’IA si occupa di ciò che è rapido e ripetitivo; le persone di ciò che richiede giudizio.

Question 2

Come curate le recensioni della mia casa sulle piattaforme?

Accepted Answer

La recensione è la conseguenza, non l’obiettivo: lavoriamo sui momenti che la producono. Documentazione fotografica dello stato della casa a ogni cambio di ospite, prima di ogni arrivo e alla partenza; risposta immediata durante il soggiorno, a qualsiasi ora; e, in caso di guasto urgente, qualcuno sul posto entro 4 ore per iniziare a risolverlo, invece che rimandarlo. Se qualcosa va storto vogliamo saperlo mentre l’ospite è ancora in casa — un problema risolto in tempo raramente arriva alla recensione. Quando, per proteggere la reputazione, rimborsiamo un ospite, il NET di quel soggiorno si riduce nella stessa misura; oltre il 30% del soggiorno o i 300 €, la avvisiamo prima, salvo urgenza giustificata. Rispondiamo alle recensioni, buone e cattive, e ciò che risulta ricorrente le viene segnalato con una proposta. Al termine del contratto, gli account che erano già suoi tornano a lei; gli annunci che creiamo nei nostri account, e le loro recensioni, restano a noi.

Question 3

Posso usare la mia casa quando voglio?

Accepted Answer

È sua, e il contratto dice esattamente come. Può usarla in qualsiasi momento dell’anno, senza limite di notti, nelle date senza prenotazioni confermate: basta chiedercelo per iscritto con almeno 3 giorni di anticipo. Le date già prenotate non si liberano per l’uso personale — non cancelliamo né modifichiamo prenotazioni per questo, perché una prenotazione accettata è un impegno con l’ospite. Per quelle date c’è Clareza Owner Gold: chiedendolo per iscritto con almeno 24 ore di anticipo, e se c’è disponibilità, soggiorna — con i suoi accompagnatori, fino alla capacità della sua casa — in un altro alloggio di cui conduciamo l’esercizio, senza limite di notti, purché il prezzo di quell’alloggio per quelle notti (quello di calendario, senza la tassa di soggiorno e senza la commissione media dei canali) rientri nella parte che le spetterebbe per quelle notti nella sua casa; se nessuno rientra, non c’è soggiorno. Proponiamo quello più simile alla sua casa per tipologia, capacità e comune, e può rifiutare la proposta senza costi; dopo averla accettata per iscritto, può cancellarla solo alle condizioni di cancellazione del nostro canale diretto, che le indichiamo con la proposta. Quel soggiorno le viene fatturato quando termina, con la tariffa di pulizia di quell’alloggio e la tassa di soggiorno quando dovuta, e si compensa nell’estratto; è dovuto per intero, così come i danni che vi si causino. I blocchi per lavori o altri fini si chiedono per iscritto con 30 giorni di anticipo, anche questi solo per date senza prenotazioni. Prima di ogni uso personale puliamo e prepariamo la casa; quella pulizia le viene fatturata alla tariffa di pulizia della casa, con IVA — e anche la pulizia straordinaria, se alla fine la casa la richiede —, e si compensa nell’estratto: ciò che non ci sta in un mese si riporta alle liquidazioni successive, e ciò che resta ancora alla fine del contratto è a suo carico. In un mese di uso personale senza NET, la rettifica minima del prezzo non le viene addebitata: la differenza si riporta alle liquidazioni successive, può solo ridurre il prezzo della cessione e si estingue al termine del contratto.

Question 4

Chi paga se un ospite rompe qualcosa?

Accepted Answer

Non esce dalla sua tasca senza che lei lo sappia. Registriamo lo stato della casa prima di ogni arrivo e alla partenza, e prima di qualsiasi riparazione non urgente le mostriamo le foto e il preventivo. Un danno che un ospite causa senza intenzione è un costo corrente dell’esercizio: cerchiamo di recuperarlo dall’ospite o tramite la garanzia danni, e ciò che non si recupera si scala nel NET. Un danno causato di proposito — vandalismo provato — da ospiti di prenotazioni procurate da noi lo paghiamo noi, senza franchigia per lei e senza limite, e non passa né nel NET né sulla sua assicurazione; la perdita di ricavi non è inclusa. Come garanzia, sulle piattaforme che non accettano una cauzione propria vale il programma della piattaforma; sugli altri canali e sul nostro canale diretto, possiamo chiedere all’ospite di registrare una carta come garanzia nel pre-check-in, fino all’importo fissato per la sua casa, senza addebito. I programmi delle piattaforme, come AirCover, hanno limiti, esclusioni e termini propri, non sostituiscono l’assicurazione obbligatoria e non sono una garanzia data da noi.

Question 5

La mia casa ha già delle prenotazioni. Com’è la transizione?

Accepted Answer

Ce ne occupiamo noi. Alla data di inizio riceviamo l’accesso agli account e agli annunci esistenti e le chiavi — se non ci vengono consegnate, ne acquistiamo quattro set, a suo carico —, e il calendario non resta mai senza nessuno che se ne occupi. Le prenotazioni già confermate passano a essere eseguite da noi ed entrano nel NET del mese in cui avvengono, come qualsiasi altro soggiorno dell’esercizio, con la stessa ripartizione. Figurano in un elenco che firmiamo insieme e seguono uno di due regimi, secondo chi ha già fatturato all’ospite: quelle che nessuno ha ancora fatturato, le fatturiamo noi; in quelle che lei ha già fatturato, la sua posizione verso l’ospite e la piattaforma non cambia, ma da quel momento agisce per conto nostro, e noi le fatturiamo l’alloggio. In ogni caso, ciò che riceve per quei soggiorni, dall’ospite o dalla piattaforma, appartiene all’esercizio e si compensa nell’estratto del mese del soggiorno, dedotta la tassa di soggiorno che abbia già versato al comune. Le diciamo perché: la prenotazione è stata venduta prima, ma il check-in, il contatto con l’ospite durante il soggiorno, le pulizie e le tre del mattino da ora sono nostri.

Question 6

Quante proprietà avete in esercizio?

Accepted Answer

Stiamo iniziando, e preferiamo dirlo. Clareza Selvagem entra nel mercato questa stagione e sta accettando le prime proprietà — il che significa un’attenzione impossibile con un portafoglio di cento case. Ciò che non abbiamo in storico lo compensiamo nelle condizioni: il primo mese serve a vederci lavorare — in quel mese, ciascuna parte può far cessare il contratto per iscritto, con 7 giorni di preavviso, senza indennizzo; è libero da impegno, non da costi.

Question 7

E se non riuscite a ottenere prenotazioni per la mia casa?

Accepted Answer

In un mese senza prenotazioni, la rettifica minima del prezzo non le viene addebitata: non è un canone mensile né dà luogo a fattura nostra. La nostra parte del NET è una percentuale, con un minimo di 100 € al mese, per Proprietà, che si limita ad adeguare il prezzo della cessione: se quella parte resta sotto, il prezzo della cessione di quel mese si riduce della differenza, fino al prezzo stesso, e ciò che non ci sta si riporta alle liquidazioni successive, dove può solo ridurre il prezzo della cessione. Al termine del contratto, ciò che resta si estingue — non le viene mai addebitato.

Question 8

Posso stabilire regole per gli ospiti?

Accepted Answer

Può, d’accordo con noi. Le regole della casa si definiscono di comune accordo tra lei e noi, e siamo noi a farle rispettare: numero di ospiti, animali, fumo, feste ed eventi. Le definiamo con lei all’inizio e restano scritte nell’annuncio e nella scheda della casa, così l’ospite le conosce prima di prenotare. Possiamo aggiornarle quando la legge, il condominio o le regole delle piattaforme lo richiedono, e la avvisiamo.

Question 9

E se volessi vendere la casa durante il contratto?

Accepted Answer

Ne parliamo, e il contratto prevede già il caso. Può trasferire il contratto all’acquirente con il nostro consenso scritto; senza questo trasferimento, si applicano le regole di uscita del contratto. Finché il contratto è in vigore, abbiamo un diritto di prelazione sulla vendita: appena ha un’offerta finale al prezzo concordato, e sempre prima di firmare un preliminare o il rogito, ci comunica per iscritto il prezzo, le condizioni di pagamento, le altre condizioni essenziali e chi è l’acquirente, e abbiamo 15 giorni per dire se compriamo alle stesse condizioni. Se non compriamo, può vendere a quell’acquirente nei 6 mesi successivi, a un prezzo non inferiore e a condizioni non meno favorevoli per lei di quelle comunicate; fuori da quel termine o da quelle condizioni, ce lo comunica di nuovo.

Question 10

Quanto costa?

Accepted Answer

La ripartizione del NET è 85% per lei e 15% per noi — la nostra parte, senza IVA e senza fattura nostra —, nei contratti conclusi tra il 1º agosto e il 1º novembre 2026; negli altri, la ripartizione di listino è 82% e 18%. Il NET è l’alloggio fatturato agli ospiti meno l’IVA dell’alloggio, le commissioni delle piattaforme e dei pagamenti, la tassa di soggiorno, i materiali di consumo dell’accoglienza, la frazione mensile dell’assicurazione obbligatoria e i costi correnti dell’esercizio. La pulizia dei soggiorni è a carico nostro: l’ospite paga una tariffa di pulizia, che è un nostro ricavo e resta fuori dal NET; la pulizia prima del suo uso personale e la pulizia profonda che lei chieda o approvi le vengono fatturate, con IVA. C’è una rettifica minima del prezzo: il prezzo della cessione si adegua perché la nostra parte del NET non resti sotto i 100 € al mese, per Proprietà; ciò che il prezzo del mese non può assorbire si riporta alle liquidazioni successive, non le viene mai fatturato e, al termine del contratto, si estingue. Nelle prime tre liquidazioni, la rettifica di avvio riduce il prezzo della cessione di 230 € in ciascuna — 690 € per Proprietà —, fino al prezzo di ciascuna. Se non ha ancora la registrazione Alojamento Local e ce ne occupiamo noi, l’istruzione della domanda costa 200 € + IVA, a parte; certificati, tecnici e dotazioni di conformità si fatturano come gli oneri della Proprietà, e la decisione spetta alle autorità. Le riparazioni, le sostituzioni e la manutenzione dell’immobile, delle attrezzature e degli arredi che non derivano dall’esercizio — guasti, rotture, fenomeni naturali, usura normale — e i lavori sono oneri della Proprietà: salvo urgenza, non si fa nulla senza che lei approvi il preventivo per iscritto, e le vengono fatturati a parte, al costo documentato del fornitore più 15% + IVA, oppure, quando il lavoro lo facciamo noi, alla tariffa delle urgenze (20 € di trasferta più le ore, + IVA). La biancheria iniziale (3 set per camera) e, se mancano, le chiavi (4 set) si acquistano a suo nome e le vengono fatturate al costo più 15% + IVA. I materiali di consumo dell’accoglienza hanno un prezzo fisso per notte, secondo il numero di persone della prenotazione — da 4,00 € a 10,00 € — e solo per le prime 7 notti di ogni prenotazione. Acqua, energia, gas e comunicazioni restano a suo nome e a suo carico, così come l’IMI e il condominio. Le condizioni complete sono nel contratto di cessione di esercizio.

Question 11

Che cos’è il NET, e che cosa ne resta fuori?

Accepted Answer

Il NET è l’alloggio fatturato agli ospiti meno, in quest’ordine: l’IVA dell’alloggio, le commissioni delle piattaforme e dei pagamenti, la tassa di soggiorno, i materiali di consumo dell’accoglienza, la frazione mensile dell’assicurazione di responsabilità civile obbligatoria e i costi correnti dell’esercizio. Le sei deduzioni si fanno prima della ripartizione; gli oneri della Proprietà non entrano nel NET e si fatturano a parte. Restano fuori dal NET la tariffa di pulizia, le cauzioni, gli importi rimborsati agli ospiti e i ricavi della nostra attività propria — i beni e i servizi che offriamo agli ospiti per conto nostro.

Question 12

C’è l’IVA? E quali fatture ci sono?

Accepted Answer

La nostra parte del NET non porta IVA: il margine dell’esercizio non dà luogo ad alcuna fattura nostra. Gli importi indicati «+ IVA» e le fatture che le emettiamo a parte portano l’IVA all’aliquota di legge; la fattura mensile che ci emette per il prezzo della cessione porta l’IVA che, nel suo caso, si applica. Le riparazioni e i lavori eseguiti da terzi possono anche esserle fatturati direttamente dal fornitore, a suo nome. Le condizioni complete sono nel contratto di cessione di esercizio, che le inviamo prima di qualsiasi impegno.

Question 13

Quando ricevo il pagamento?

Accepted Answer

Entro il giorno 10 riceve l’estratto consolidato, soggiorno per soggiorno. Con esso fattura il prezzo della cessione, e le paghiamo l’importo da bonificare — la sua fattura con le compensazioni che l’estratto indica — entro 30 giorni dal giorno in cui riceviamo la sua fattura, qualunque sia il giorno in cui la emette.

Question 14

Chi fattura agli ospiti?

Accepted Answer

Noi. Clareza vende e fattura il soggiorno in nome proprio; finché entrano prenotazioni dai suoi account sulle piattaforme, siamo noi a emettere quelle fatture, a suo nome — lei smette di emettere fatture ogni giorno. La sua registrazione Alojamento Local resta a suo nome, e l’assicurazione di responsabilità civile obbligatoria, che stipuliamo noi, ha lei come assicurato; quando, insieme, comunicheremo Clareza come titolare dell’esercizio, come prevede il contratto, la titolarità dell’esercizio nella registrazione e quell’assicurazione passano a Clareza. A lei spetta una fattura al mese, a noi, per il prezzo della cessione che risulta dall’estratto.

Question 15

La mia proprietà ha bisogno della registrazione Alojamento Local?

Accepted Answer

Per essere esercitata come Alojamento Local, sì: deve essere registrata al RNAL. Se lo è già, ne conduciamo l’esercizio con quella registrazione, che resta sua. Se non lo è, ci occupiamo della domanda di registrazione per 200 € + IVA: verifichiamo prima la fattibilità dell’immobile, istruiamo la domanda, prepariamo la conformità e seguiamo il sopralluogo. I costi di terzi — certificati, tecnici e le dotazioni richieste, comprese quelle di sicurezza — sono a suo carico, e la decisione spetta alle autorità competenti: non possiamo garantirla. Se la registrazione non viene ottenuta senza sua colpa, ciascuno di noi può far cessare il contratto senza indennizzo; il lavoro della registrazione già fatturato resta dovuto. Una volta in esercizio, facciamo noi le comunicazioni degli stranieri (i bollettini nel SIBA) e le statistiche (INE e DREM). Verifichiamo il suo caso prima di promettere qualsiasi cosa.

15% margine dell’esercizio.Suo l’85% del NET.100% dei conti in chiaro.

L’estratto, spiegato

La sua recensione è il miglior annuncio che la sua casa abbia.

Il prezzo, per intero

Domande frequenti

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